一、 物业管理法律关系的构成

　　法律关系是人们根据法律而结成的权利义务关系，是受法律规范调整的一种特殊社会关系。物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。如同其他任何法律关系一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成：主体、内容和客体。

　　1、物业管理法律关系的主体

　　物业管理法律关系的主体，是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承担义务的人。物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或能力，即权利能力和行为能力。同时，物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。

　　在我国，作为物业管理法律关系主体的“人”大体上可以分为以下四类：（1）自然人。我国现行的立法虽未对自然人在物业管理中的权利能力和行为能力作专门的规定，但《民法通则》中的有关规定是适用于物业管理领域的。物业管理法律关系中的自然人，是特定物业的合法产权人和使用人，既包括中国公民、也包括外国人（外销房的产权人和使用人）。（2）法人。参加物业管理法律关系的法人，主要有两类：一类是作为物业产品的生产者和第一业主的房地产开发企业，另一类是作为物业管理受托方的物业管理企业，在我国，房地产开发企业和物业管理企业的设立及资质认定，却应符合有关法律、法规的规定。（3）国家机关。国家机关参加的物业管理法律关系，主要是物业管理行政监管关系，主要部门为房地产行政主管部门，物价、治安、税收、规划等部门也可以根据相应的职责对物业管理工作实施监管。国家机关在对物业管理活动实施监督管理过程中形成的权利能力一般由其法定的职能、职权决定，行为能力则由其职责、任务决定。（4）其他组织。主要是指以参与物业管理法律关系为目的而专门设立的业主大会和业主委员会，这是基于物业管理行业特殊性而产生的特殊主体，业主大会及常设机构--业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，法律对其成立、权利、职责、变更和终止均有明确的规定。

　　2、物业管理法律关系的内容。

　　物业管理法律关系的内容就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务，任何物业管理法律关系都是靠主体权利的行使和主体义务的履行来实现的。

　　在物业管理法律关系中，主体的权利是指主体依法享有的权能和利益，一般表现为：（1）主体可以作出一定的行为或不作出一定的行为，如房地产行政主管部门可以依法对不按照规定提供物业管理基本条件的开发企业作出行政处罚的决定；业主委员会可以拒绝签订不公平的物业管理合同等等。（2）主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为，如物业管理企业有权要求业主按规定缴纳物业管理费；业主有权要求物业管理者不得作出侵犯其所有权的行为等等。

　　关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利：（1）房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利，从法理上说，行政机关的监督管理权不是纯粹的权利，与公民、法人等享有的民事权益有所区别，通常可以称之为“职权”；（2）业主及使用人享有以下权利：所有权（或使用权）、监督权（指物业管理服务质量）及选举权和被选举权（指业主委员会）。其中，选举权和被选举权是一项以所有权为基础，并为监督权设定基础的特殊权利；（3）业主大会及业主委员会享有以下权利：缔约权（委托权）和监督权。缔约权是指主体选择物业管理企业签订物业管理合同的权利，是民事法律主体享有的基本权利，而监督权是业主大会及业主委员会代表全体业主行使的，其权利基础表面上是缔约权，实质上是业主的物权，而且监督权的实现一般还应以知情权为前提。（4）物业管理企业享有的权利：缔约权（委托权）、获取报酬权和管理权。物业管理者同样有权选择管理项目并依照合约规定获取相应的酬金，同时，基于物业管理服务的公共消费性特点，物业管理者在公约或合同的约定范围内，对于特定区域内的社会公共事务有权实施统一的管理；（5）房地产开发企业享有以下权利：缔约权（委托权）与监督权，开发企业享有的这两项权利有一定的时间性，在特定物业不具备召开业主大会、成立业主委员会的情况下，开发企业作为第一业主代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择物业管理企业并监督其管理服务行为。

　　在物业管理法律关系中，主体的义务是指义务人（一方当事人）为满足权利人（另一方当事人）的权利需求而依法承担的某种责任。一般表现为：（1）义务人必须作出一定的行为，如物业管理者必须按物业管理合同承担各项管理和服务工作等；（2）义务人必须不作出一定的行为，如业主及使用人不得损坏公用设备、设施等。

　　关于义务的内容，不同的物业管理主体承担不同的义务，基于主体权利和义务的相互依存和相互联系的对应性，前述各物业管理法律关系主体（一方当事人）所享有的有关权利，也就是其相对方（另一方当事人）应承担的义务。在同一物业管理法律关系中，一方主体的权利内容总是通过与之相适应的另一方主体的义务形式来表现，而一方主体的义务内容又总是由权利实质来决定。权利和义务从不同角度表现着同一物业管理法律关系，统一构成了物业管理法律关系的内容。

　　3、物业管理法律关系的客体

　　物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系中主体的权利和义务所共同指向的对象。虽然物业管理的对象是物（即房地产）、但并不意味着其主体权利和义务所共同指向的对象是物，物业管理的客体可以是物，但物业管理法律关系的客体却是行为，它包括作为和不作为两种。

　　从实践来看，作为物业管理法律关系客体的行为，可以分为两类：一类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法核准物业管理企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督、指导和管理业主委员会的行为等等；另一类是平等主体之间的民事行为，如物业管理企业依物业管理合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等等。

二、物业管理法律关系的特征

　　物业管理行为的特殊性和我国物业管理行业的特殊发展阶段，决定了现阶段物业管理法律关系在保留一般法律关系共有特征（如社会关系、思想意志关系、以国家强制力为基础等）的同时，又具有本身的有特征，概括地说，主要体现在以下五个方面：

　　1、作为法律关系主体的业主的意志的多元化和代表性。

　　产权主体多元化是现代物业管理产生的前提条件，产权多元化直接导致产权主体意志的多元化，如何集中分散多元化的意志成为一种统一普遍的公共意志？是物业管理所要解决的首要问题。与其他民事法律关系相比，物业管理委托关系的一方当事人 业主所具有的个体分散和意志多样的特征，使得组成一个统一的代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其常设机构 业主委员会就是这样一种代表性机构。法律规范如何解决业主意志的多元化问题？如何确定业主委员会的代表地位？应是立法者关注的重点。而业主委员会这一类似于"代议制"的群众自治组织，也成为物业管理法律关系中一道独特的风景。

　　2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位

　　从理论上看，作为市场经济的产物，物业管理体现的是平等主体间的民事关系，政府不应予以过多的干预。但是，由于目前我国正处于传统房管体制向市场化的物业管理体制的转轨时期，由于物业管理是城市管理的重要组织部分，充分发挥国家行政机关在建立物业管理市场机制方面的作用不容忽视。政府在物业管理法律关系中的重要地位主要表现在：（1）对业主委员会的监督和指导；（2）对物业管理企业的监督和管理；（3）对普通居住物业管理服务价格的监管；（4）对物业使用与维护的监督和管理；（5）对违反物业管理法规行为的处罚等等。

　　3、物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系。

　　在传统的法律关系中，有的（如民事法律关系）只调整私权关系，当事人处于平等地位；有的（如行政法律关系）只调整公权关系，当事人的地位不平等，而物业管理法律关系则体现出公私权关系混合的特征。也就是说，有的物业管理法律关系（如物业管理行政监管关系）的当事人之间地位是不平等的，存在着一方服从另一方的问题，有的物业管理法律关系（如物业管理委托关系）的当事人之间的地位是平等的，双方的权利义务关系对等。物业管理法律关系的这一特点，同物业管理法律规范主要是从传统的行政法、民法中分离出来这一特点有密切关系。正因为如此，我们可以把物业管理法律关系分为物业管理行政关系和物业管理民事关系两大类。

　　4、业主所有权（物权）的限制和监督权的扩大。

　　一方面，在 物业管理委托关系中，全体业主虽然拥有公共场所及共用设施设备的所有权，但对于个别（或部分）业主来说，由于共有物权的不可分割性，就不能单独实现其对共有物的物权权能，除使用权以外，个别（或部分）业主对公共场所及共用设施设备的占有、收益和处分权都受到的不同程度的限制，打破这种限制就意味着权利的滥用，而这种制约的结果是业主委员会能够代表全体业主行使公共物业的所有权；另一方面，与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费和生产存在于同一过程，为维护具有所有者和消费者的双重身份的业主的利益、法律赋予委托者充分的监督权，对物业管理行为的监督权的范围不仅及于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。

　　5、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为。

　　物业管理行为与其他商事行为的一个重要区别，就在于它提供的商品是主要是公共性服务，而非特约性服务。公共性服务的一个重要特点是存在着享受服务的公众性与交费义务的个体性的矛盾，这一矛盾的直接后果是个别业主拒缴费用的违约行为必然导致其他守约业主共同利益受损的结果，而如果守约业主与违约业主享受同样的服务，无疑是对守约业主的不公正，由此可能产生拒缴费用的不良示范效应，并最终导致物业管理工作的无以为继。因此，物业管理法律关系客体的这一特征，反映在法律文件上就是物业管理委托关系除了通过《物业管理合同》来约定外，还需要《业主公约》来规范，《业主公约》体现了绝大部分业主共同意志去对少数业主个别意志的约束，是物业管理正常运作的保证，也是物业管理立法的补充。

三、 物业管理法律关系的调整与完善

　　探讨物业管理法律关系的构成和特征，其根本目的在与于寻求构筑科学合理的物业管理法律关系的方法和手段。由于物业管理法律关系是以物业管理法律规范的存在为前提的，没有物业管理法律规范，就没有物业管理法律关系。因此，重新检视我国现阶段的物业管理法律规范，是正确认识物业管理法律关系现状的基础。

　　从法律结构上看，目前我国调整物业管理行业的法律规范主要分为五个层次：第一层次，法律。指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，如《合同法》第二十章关于"委托合同"的规定可用于调整物业管理委托关系；第二层次，行政法规。指国务院制订的规范性法律文件，如《建筑工程质量管理条例》中有关"工程保修"的内容可适用于物业管理；第三层次，地方性法规。指地方国家权力机关及其常设机构制定的物业管理法规，如《广东省物业管理条例》等；第四层次，国务院各部委和地方政府的规章。指国务院各部委和省、自治区、直辖市，计划单列市政府依职权制定的有关物业管理的规章，如建设部的《城市新建住宅小区管理办法》，北京市人民政府的《北京市居住小区物业管理办法》等等；第五层次，地方政府职能部门的规章。指地方政府房地产行政主管部门及相关职能部门制订的有关物业管理内容的政策性文件，如《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》、《北京市居住小区综合验收办法》等等。

　　分析以上五个层次的法律渊源，我们不难看出，我国现阶段物业管理的立法是薄弱的，其中最主要的表现是：目前我国缺乏一个全国性的、统一性的物业管理行业法规。虽然一些部委、地方政府根据本行业、本地区的特点制定了一些有关物业管理的规范性文件，但由于这些规范性文件不具有普遍的约束力，而且地方法规之间，地方与部委法规之间不可避免地存在着一些差异和冲突，无疑都削弱这些法规的效力。物业管理立法薄弱的另一个表现。是物业管理法规的绝大部分是以地方政府职能部门规章的形式存在的，这些规章立法层次低，缺乏长期性、稳定性和权威性等法律属性，而且由于职权的局限和 经验的缺乏，使得物业管理领域存在着大量的“立法空白”和“立法误区”。

　　现阶段物业管理立法上存在的问题，在物业管理法律关系上表现为主体地位的不确定性和权利义务的片面性，严重影响了物业管理行业的健康发展和物业管理的市场化进程。

　　基于以上认识，笔者认为，调整和完善物业管理法律关系的当务之急是加强物业管理的立法工作，其中首要的工作是尽快颁布全国性的统一的物业管理的行政法规--《物业管理条例》，以其作为物业管理行业法律规范体系的核心。在此专门立法的基础上，应着重针对我国目前 物业管理行业尚未解决的重大难题，如业主委员会法律地位及权利保障机制；物业管理企业与政府有关部门，公用事业单位的权责划分；开发企业对物业管理的相应义务，业主违约责任的承担方式和追偿手段等等，进行有关对策研究并制定相关的配套法规，以填补法律的空白。同时，还应针对原有物业管理法律规范中存在的缺陷和弊端，及时进行修改、补充和编撰工作，以尽快构筑一个科学、严密的物业管理法规系统。